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　　天津，2018年1月10日——全球領先的房地產服務商戴德梁行今日發布2017全年度天津市場回顧與2018展望媒體發布會，就中國住房租賃市場發展以及長租公寓資產證券化，戴德梁行高級董事、北中國區估價及顧問服務部主管胡峰發表主題演講。　　長租公寓資產證券化連連獲批　　2017年第四季度，戴德梁行參與評估的首單權益型長租公寓類REITs——“新派公寓類REITs”、首單央企租賃住宅類REITs——“保利地產租賃住房類REITs”、首單租賃住宅CMBS——“招商蛇口長租公寓CMBS”連連獲批，成為國內長租公寓資產證券化的先鋒推動者，用專業與服務助力長租公寓的發展。　　住房租賃市場風口已來　　2017年，有關租賃住房的政策頻出，“十九大”報告中提出“建立租購并舉的住房制度”，顯示了國家大力推進租賃住房建設的政策導向。根據《中國流動人口發展報告2017》統計，截止2016年末，我國流動人口高達2.45億人，在今后一段時期，大規模的人口流動仍將持續。而對比國際大都市住宅租賃市場，以紐約為例2014年約有共340萬套住房，其中共有218萬套住房用于租賃，約占整體的64%；上海2015年底約有910萬套住房，其中租賃住房占比僅約20%，住房租賃供給遠低于國際大都市水平。目前房源稀缺、核發區域優質物業緊俏、拿房成本高企以及盈利困難、投資回報周期較長等問題也成為住房租賃市場的主要發展阻力，但近些年在政策利好與需求旺盛的大環境下，包括開發商、酒店、中介機構、互聯網企業及金融機構等紛紛進入國內長租公寓市場，租賃住宅市場發展前景大有可期。　　從物業估值層面做好租賃住房REITs風險防控　　從物業估值層面對租賃住宅資產證券化項目的風險防控，通常關注以下幾個關鍵因素：　　?采用不同租賃方式時，租金是否市場化？　　長租公寓初期運營現金流不穩定，企業通過運營關聯公司簽署整體租賃協議的方式整租物業，可在物業運營初期階段實現穩定現金流。但此種方式若通過運營關聯公司簽署了非市場化租金將會影響估值的風險，所以需對市場租金進行調研分析并出具專業意見。　　?長租公寓應選用何種評估方法？　　因長租公寓對外出租，而REITs估值要看持有收益所反映的價值，通常有租金等經濟收入的，應當選用收益法作為最主要的估價方法。　　?物業是否有轉讓限制？　　租賃住宅作為標的物業，需重點關注其在權屬上是否有“N年內不可轉讓”或“不可分散出售”等出售限制，同時需謹慎分析比較法的適用性，并選擇可比的市場案例做比較。比如物業不能散售，應用市場比較法時需考慮整棟銷售的價格。　　?租期較短，未來現金流如何確認？　　租賃住宅租期大多為1個月-1年，未來現金流較大程度依賴于市場情況，需要對物業所在市場情況及競爭性物業做詳盡的調研分析，同時，租賃住宅受經濟外部性影響大，需要對相關產業市場做詳盡的調研分析。　　戴德梁行高級董事、北中國區估價及顧問服務部主管胡峰總結道：“房地產評估機構在不動產資產證券化中發揮著重要的作用，物業評估是保護投資者合法權益，做好風險防范的重要手段。”

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